Анализ рынков коммерческой недвижимости
просмотров: 3124
Новости магазинов Техношок
17.12.2007
 Удивительное, просто братское сходство демонстрируют некоторые регионы. Города с разной судьбой - Архангельск и Петрозаводск - почти синхронно развиваются в области коммерческой недвижимости, являя собой классический пример перехода рынка от экстенсивной фазы к интенсивной.
Численность населения столицы Карелии, Петрозаводска, составляет порядка 250 тыс. человек, среднемесячная зарплата - 8-10 тыс. руб. К коммерческим магистралям города относятся центральные проспекты - Ленина, Невского, Октябрьский, - отличающиеся высокой населенностью и проходимостью. Из нецентральных спальных районов можно выделить Кукковку и Древлянку а также районы Ключевая, Пятый Поселок и Сулажгора.
- Ключевая и Древлянка сейчас очень активно застраиваются жилыми массивами, что в ближайшее время создаст благоприятную почву для развития в этих частях города продуктового сегмента торговли и торгово-развлекательных центров, - сообщает Людмила Топина, генеральный директор агентства недвижимости "Десятая линия" (Петрозаводск).
В областном центре Архангельске, как и в Петрозаводске, входящем в состав Северо-Западного федерального округа РФ, сегодня проживает 355,8 тыс. человек, средний доход составляет 10 тыс. руб. в месяц. С одной стороны центр города заключен между улицами Урицкая и Гагарина, с другой - набережной Северной Двины и улицами Дзержинского и Тиме. Как и в Петрозаводске, с точки зрения ведения бизнеса, наиболее оживленным является именно центр города, но мест под застройку там уже почти не осталось. Еще одним перспективным районом Архангельска можно назвать Майскую Горку, где еще есть свободные земельные участки, а цены на жилую недвижимость ниже на 10-15%, чем в центре. Остальные районы (Соломбала, Варавино, Гидролизный, Экономия, Сульфат), неплохо развивавшиеся в советский период, сегодня представляют собой промзоны, мало привлекательные как для местных жителей, так и для иногородних предпринимателей.
Отсутствие профессиональных торгово-развлекательных центров, нехватка офисных и складских помещений характерны для обоих городов. Дефицит современных офисных площадей заставляет компании арендовать 2-е-3-и этажи в небольших торговых центрах, бывших квартирах, цоколях. В Петрозаводске деловым районом является центр - проспект Ленина, в Архангельске - улица Чумбарова-Лучинского, которую со временем планируют сделать центральной пешеходной зоной. Арендовать офисное помещение в обоих городах можно за 400-1200 руб. за м2 в месяц (в зависимости от месторасположения).
Несформированным остается рынок складских помещений, приходится довольствоваться складами промышленных объектов. Найти качественные площади с хорошей инфраструктурой и железнодорожной веткой почти невозможно. Не развит и сегмент торговой недвижимости: ни в Архангельске, ни в Петрозаводске нет профессиональных торгово-развлекательных центров.
Подготовка к качественно новому рынку
В зависимости от месторасположения средняя стоимость аренды торгового помещения в Петрозаводске и Архангельске варьируется от 850 до 1500 руб. за м2 в месяц. В обоих городах работает большое количество мелких ТЦ, сосредоточенных, как правило, в центральной части: "Фокус", "Детский мир", "Панорама", "Фудзи", "Полярный", "Премьер", "Арбат" и другие - в Архангельске; "Максим", "Сигма", "Детский мир", "Гоголевский", "Карелия" и другие - в Петрозаводске. Некоторые из перечисленных объектов являются просто гипермаркетами (иногда с небольшой дополнительной "нарезкой" мини-отделов), другие напоминают цивилизованные крытые рынки, третьи обладают сравнительно большой площадью и предлагают вполне сбалансированный пул арендаторов.
2008 год обещает стать новым этапом развития крупноформатной торговой недвижимости в обоих городах, впрочем, культура организации торговых центров начала складываться здесь достаточно давно. К примеру, открывшийся восемь лет назад в Петрозаводске ТЦ "Гоголевский" с самого начала задал "здоровый торговый тон", пробудив у жителей города интерес к комфортному шопингу.
- Мы были первым торговым центром в Карелии, - рассказала Нубар Максимова, директор ТЦ "Гоголевский" (Петрозаводск). - В условиях Севера после рынков на улице открытие цивилизованного ТЦ произвело фурор. Принято говорить об очередях из арендаторов, которые стремились занять места в первом ТЦ города... Да, это было, но интересней рассказать про "фишки", которые отличают нас как операторов от остальных: мы сдавали в аренду уже оборудованные помещения! По тем временам (да и сегодня тоже) это феноменальный шаг: оборудовать торговые секции на собственные средства, чтобы оператор въехал, в тот же день все разложил по стеллажам, полкам и другому торговому оборудованию, а на следующий день уже начал продавать. Второй нашей отличительной чертой было решение продавать не только товары non-food, но и продукты. Мы организовали три продовольственных торговых зала: мясной, рыбный и гастрономический. И опять же сами оборудовали эти залы электронными весами, польским холодильным оборудованием, двойными раковинами (в одной мыть руки, в другой - инструменты для разделки). В нашем городе до сих пор, спустя восемь лет, редко встретишь магазин, где по всем правилам установлены двойные раковины.
Со временем в дополнение к торговле продуктами через прилавок в "Гоголевский" пришел "якорь" с самообслуживанием - краснодарский "Магнит". Утверждать, что постоянным покупателям этот оператор пришелся по вкусу, стопроцентно нельзя - слишком часты жалобы на просроченный товар и неопрятность в торговом зале.
- Но совершенно очевидно, что торговля через прилавок - это уже вчерашний день. Мы закрыли наши продовольственные залы. А что делать с "якорем", который не всегда ведет добросовестную работу? Пока трудно ответить на этот вопрос, - говорит г-жа Максимова. Действительно, трудно представить, как можно действенно повлиять на одного из лидеров российского ритейла, "почтившего своим приходом" Петрозаводск. Но есть вероятность в долгосрочной перспективе, что food-арендатор будет сменен.
В ТЦ "Гоголевский" с первого дня работы вступили в действие строгие правила, регламентирующие отношения между тремя главными участниками процесса - арендодателем, арендатором и покупателем: штрафные санкции за неявку на рабочее место в установленное время, безотложное решение проблемы с возвратом бракованного товара, еженедельные собрания арендаторов и разбор текущих проблем.
- Это неправда, что реклама - дело арендатора. Имиджевая реклама арендатора имеет прямое отношение к статусу торгового центра, поэтому мы всегда вникаем в рекламные проблемы наших операторов, формируем единый рекламный продукт, - говорит Нубар Максимова.
Первая линия ТЦ "Гоголевский" (2 тыс. м2) открывалась как сугубо торговая территория. Но уже тогда в планах появилась развлекательная составляющая (в первую очередь назрела необходимость открытия детской комнаты) и дополнительные услуги (косметический салон, фитнес, банк и т. д.). Кроме того, часть помещений были отданы под офисы. В декабре 2006 года на территории "Гоголевского" открылся компьютерный гипермаркет "Кей" санкт-петербургского происхождения. Магазин занял 1,2 тыс. м2; по соседству от него расположились операторы бытовой техники и электроники (два этажа занял магазин "Техношок"), мебели, посуды, а также сервисный центр по ремонту и обслуживанию бытовой техники и ресторан. Гипермаркет является инвестиционным проектом санкт-петербургской компании "Эвольвента", владеющей торговым брэндом "Кей". Общий объем инвестиций "Эвольвенты" составил более 200 млн. руб.
Но не все объекты имеют возможность приблизиться к понятию профессионального ТРЦ. Так, "Карелия-Маркет" в Петрозаводске - это скорее универмаг.
- Модернизировать наш объект в полноценный ТЦ можно, - поделился Игорь Шарапов, директор ТЦ "Карелия-Маркет" (Петрозаводск), - но есть существенные трудности. К примеру, нулевой парковочный потенциал (в долгосрочной перспективе есть идеи организовать двухэтажный подземный паркинг). Эта проблема влечет за собой и отсутствие продовольственного "якоря": людям, которые приехали купить продуктов на неделю, просто негде парковаться. Помимо этого, по соседству есть магазины формата "у дома", с которыми было бы сложно конкурировать крупному супермаркету без парковки. Тем не менее планы по современному оснащению и даже расширению объекта есть.
А в целом Игорь Шарапов убежден, что Петрозаводску необходимы 2-3 крупных и 4-5 районных ТРЦ, возникновению которых может поспособствовать приход на местный рынок новых профессиональных игроков, пока же большинство действующих в городе ТЦ - результат реконструкции советских объектов.
Особенности подбора арендаторов
Модернизация старых площадей - процесс, захвативший и архангельских предпринимателей. В руках местной компании "Титан-Девелопмент" большое количество торговых, офисных и складских площадей, из торговых следует отметить ТЦ "Премьер", магазин "Светлана" и "Центральный Универмаг". Компания "Титан-Девелопмент" была организована в августе 2005 года путем реорганизации ГК "Титан", в результате чего все объекты коммерческой недвижимости были аккумулированы в руках одной компании.
- На тот момент в Центральном универмаге уже шла реконструкция. 1 октября 2006 года было торжественное открытие, общая площадь составила 10, 3 тыс. м2, - вспоминает Максим Заборский, директор по аренде компании "Титан-Девелопмент" (Архангельск). До объединения в "Титан-Девелопмент" все объекты были разными юридическими лицами, у них были разнообразные акционеры - от физических лиц до муниципальных образований. Постепенно проводилась реорганизация, выкупались акции, в результате удалось получить 100%-й пакет акций по всем объектам.
- Центральному Универмагу" в этом году 47 лет, магазину "Светлана" (1, 6 тыс. м2) - более 70, "Премьеру" (6,3 тыс. м2) - более 10 лет. Последний был когда-то рестораном и переделан в магазин с продуктами питания (супермаркет "Премьер") на первом этаже и "нарезкой" под арендаторов на втором. В текущем году прошла полная его реконструкция: "После реорганизации из ресторана в ТЦ в нем сначала ничего не изменилось. Теперь мы поставили системы вентиляции и кондиционирования, установили эскалаторы, на втором этаже открыли магазин "М.Видео", - рассказал Максим Заборский. К августу 2008 года планируется завершить ремонт в "Центральном Универмаге". А в магазине "Светлана" сейчас идет расширение цокольного этажа, часть уже реконструировали, поставили трех крупных арендаторов, остальное - мелкая "нарезка". Реконструкции в планах нет: формат мелкой нарезки в центре города живет, востребован и было бы неправильно пока что-то менять, убеждены владельцы бизнеса.
В процессе реконструкции объектов "Титан-Девелопмент" анализирует действующих арендаторов, отслеживает интересные форматы и предложения, изучает генерацию потоков. Все объекты компании находятся в шаговой доступности друг от друга - важно, чтобы магазины не конкурировали между собой (как это было до начала реконструкции).
- Игроки, заинтересованные в выходе на наш рынок, есть. Некоторые сами предлагают сотрудничество. Так, в сегменте бытовой техники мы выбирали из пяти игроков. Выбирали по лучшим условиям и показателям работы магазинов этих марок в других регионах России, оценивали агрессивность их ценовой и рекламной политики в регионах, - рассказывает г-н Заборский.
Постепенно интерес к северозападным городам - немиллионникам со стороны федеральных сетей растет. За последние три года в Архангельск и Петрозаводск пришли многие серьезные марки по одежде, обуви, бытовой технике: Мехх, Tommy Hilfiger, Mango, S"Oliver, Motivi, Motor jeans, Benetton, Sasch, "М.Видео", "Техносила", "Кей" и другие. Темпы выхода сетей тормозятся удаленностью от Москвы и, соответственно, сложностями с логистикой. Плюс не может не настораживать отсутствие крупноформатных торгово-развлекательных объектов.
- Судя по тому, что в существующих торговых центрах появляются "дыры" с арендаторами, можно сказать, что мы близки к пределу насыщения в области непрофессиональных торговых центров. Скорее всего, в этой связи будет происходить реструктуризация - многие площади отстроены очень плохо, они маленькие, неформатные и с невнятным пулом арендаторов. В скором времени появятся крупные торговые центры, которые постепенно "убьют" менее интересные объекты. И у тех, кто вкладывает деньги в современные торговые центры, впереди еще очень приличный запас роста, - говорит Руслан Магомедов, исполнительный директор ТС "Ромашка", второй по количеству магазинов сети Архангельска.
Накануне передела
Надо отметить, что торговые сети Архангельска и Петрозаводска сами настроены на открытие ТЦ. Один из лидеров продовольственного ритейла Петрозаводска холдинг "Лотос" (сеть одноименных магазинов) открыл в 2006 году ги-пермаркет "Сигма" торговой площадью 5 тыс. м2.
- Мы сохраним мультифор-матность, но приоритетом будет формат гипермаркета, - рассказал Александр Федяков, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу торгового холдинга "Лотос". - Сейчас мы ведем работу по покупке земли под строительство еще двух крупноформатных объектов в районах Кукковка и Октябрьский - это будут торгово-развлекательные центры общей площадью 46 тыс. м2 и 18 тыс. м2. Это процесс крайне тяжелый в нашем городе из-за бюрократических барьеров и административных рисков.
В свою очередь архангельская сеть "Ромашка" (сети "Дисма", "Пять шагов") недавно открыла гипермаркет - тоже с именем "Сигма" (не связано с петрозаводским "Лотосом"), что уже на брэндовом уровне демонстрирует сходство двух городов. Кроме того, в Архангельске строительством ТЦ занимается еще одна торговая сеть -"Петровский и К" (магазины "Петровский" и "Сезон"). Один из магазинов "Сезон" уже располагается в принадлежащем этому ритейлеру ТЦ "Гиппо" (вторым "якорем" данного ТЦ стал игрок "Банана-Мама"), в планы компании входит строительство новых ТЦ.
С открытием в Петрозаводске "Сигмы" и - в ноябре 2007 года - санкт-петербургской "Ленты" рынок крупной торговой недвижимости в городе "зашевелился". Из текущих проектов можно назвать "Рио" от компании "Ташир"1, два упомянутых объекта от холдинга "Лотос" и торгово-общественный центр в самом центре на проспекте Ленина. Трехэтажный торгово-раз-влекательный центр "Рио" общей площадью 44,5 тыс. м2 разместится в микрорайоне Перевалка и станет центром торговли и досуга. Там планируется открыть боулинг-центр, каток, спортбар, интернет-кафе, фуд-корт из 10 операторов, где будут представлены блюда восточной, кавказской, американской и европейской кухонь. Открытие современного пятизального кинотеатра-мультиплекс обеспечит собственная кинопрокатная компания Группы "Ташир" - "Синема Стар".
Не менее масштабным обещает стать общественно-торговый комплекс в самом сердце карельской столицы - на месте пустыря в границах линий Ленина-Андропова-Красная-Джерзинского. Площадь объекта составит более 40 тыс. м2. Под одной крышей здесь будут собраны предприятия торговли, питания и услуг. Инвестиции, которые составят, порядка $50 млн., предоставит крупная российская компания "Дуглас Консалтинг", строительство планируется завершить через два года.
Оптимистично выглядят планы по возведению новых объектов и в Архангельске. Здесь тоже появится "Ташир", на этот раз с двумя ТЦ "Рио", новый объект обещает городу управляющая компания "Старт" (Санкт-Петербург), не бездействуют и местные девелоперы. - С точки зрения инвестиций в торговую недвижимость, - рассказала Ирина Каграманова, пресс-секретарь ГК "Ташир" (Москва), - Архангельск, безусловно, является перспективным городом. С одной стороны, покупательская способность населения растет, регион демонстрирует экономические показатели выше среднероссийских. С другой стороны - в Архангельске свободна ниша качественных и современных торговых центров, отсутствуют федеральные продуктовые операторы. Поэтому мы проектируем именно полноформатные торгово-развлекательные центры с качественной развлекательной составляющей, подразумевающей фуд-корт, детский игровой центр, мультиплекс.
Оба ТРЦ компании "Ташир" пока находятся в стадии проектирования. Но известно, что общая площадь их составит 40 тыс. м2 и 55 тыс. м2, а располагаться они будут: первый - в районе улиц Тыко Вилки, БЛ. Розинга и проезда КС. Бадигина, а второй - в районе Московского проспекта.
Гипермаркет формата DIY планирует построить в 2008 году на территории Архангельска компания "Старт". Известно, что площадь объекта должна составить 40 тыс. м2, и, помимо строительных товаров, центр включит в себя зону торговли продуктами питания, а также развлекательную зону с кинотеатром, боулингом и ресторанами.
В планах у "Титан-Девелопмент" - строительство ТРЦ в 45-50 тыс. м2 в центре города: приобретен участок, готов проект, сейчас ведутся переговоры с сетями бытовой техники, продуктов питания, а также операторами в области досуга. Еще один местный девелопер ООО "Треугольник", строит в центре Архангельска ТЦ площадью 18 тыс. м2 с большой зоной развлечений и арендуемыми офисными помещениями
источник информации: Торговые центры на toCenter.ru
|