Обзор коммерческой недвижимости Оренбурга

С самого основания в 1743 году Оренбург выполнял несколько задач – оборонял юго-восточные рубежи России, служил перевалочным пунктом на пути из Европу в Азию, вследствие чего имел большое значение для страны как торговая площадка. В начале 70-х годов ХХ века здесь стали добывать газ, для чего построили крупнейший в Европе по тем временам комплекс по добыче и переработке газа.
Сегодня в Оренбурге проживает 600 тыс. человек. Средний доход составляет 5,8 тыс. руб. По данным «Эксперт РА», рейтинг инвестиционной привлекательности города – 3В1. Градообразующими предприятиями являются «Оренбурггазпром» («дочка» ОАО «Газпром») и «Оренбургнефть» («дочка» ТНК-ВР).
По мнению экспертов, Оренбург остается недооцененным с точки зрения коммерческой недвижимости. Тем не менее практически полное отсут­ствие современных торговых центров, офисных площадей, гостиниц и складских помещений не делают его унылым и запущенным. За последние несколько лет местные власти вплотную занялись благоустройством города. Однако не все их начинания завершаются удачно. Одной из серьезных неудач в сфере ритейла следует назвать «могилу мэра» – застывшее строительство ТЦ «Атриум» в самом центре города.

Торговля
Согласно информации Ross Group, в Оренбурге на 1 тыс. человек приходится 106 кв. м торговых площадей, что, по мнению аналитиков компании, говорит о высоком потенциале города. Общая арендуемая торговая площадь города составляет 80,6 тыс. кв. м.
«Оренбургский рынок ритейла находится в зачаточном состоянии, – отмечает руководитель отдела исследований торговой недвижимости CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова. – Это связано с тем, что город достаточно небогатый, однако перспективы хорошие».
В городе всего два ТЦ, о которых стоит упомянуть. Недавно реконструированный Дом быта, получивший название «ТС Центр», расположен на ул. Володарского. Общая площадь 6-этажного здания – 5,5 тыс. кв. м, арендная – 4 тыс. кв. м, арендуемые помещения – от 5 до 200 кв. м, есть наземная парковка на 100 автомобилей. Якорные арендаторы – мебельный салон «Фаренгейт», Vassa, Gas, Naf Naf, «Сотлайн». Ставки аренды – от $266 до $1100/кв. м в год.
ТД «Восход», находящийся в состоянии перманентного ремонта за счет средств арендаторов, располагает 10 тыс. кв. м арендуемых площадей. Ставки аренды – до $650/кв. м в год.
Кроме того, в городе есть несколько ТЦ советского образца («Горизонт», «Дружба», «Радуга») и ТЦ, организованных в бывших производственных цехах, которые, по сути, являются крытыми рынками: «Форштад» на ул. 60-летия Октября, «Оренбург», расположенный в так называемом «мертвом городе», «Максимум» на ул. Монтажников и «Степной», находящийся соответственно в Степном поселке. Аренда здесь составляет $170–200/кв. м в год. В среднем же в Оренбурге торговые площади сдаются по цене от $180/кв. м. в год . На улице Советской – центральной пешеходной улице, выходящей к набережной реки Урал, – ставки аренды стрит-ритейла доходят до $670/кв. м в год.
Сегодня на смену старым приходят цивилизованные форматы торговли.
2 сентября этого года на Загородном шоссе открылся двухэтажный ТРК «КИТ» площадью около 17 тыс. кв. м. Он равноудален от 24 микрорайона, Степного поселка и поселка Ростоши (коттеджный поселок с самыми дорогими участками в городе). «Якоря» – продовольственный гипермаркет «Купец», ресторанный двор «ПИР». Парковочная стоянка рассчитана на 800 машино-мест.
На ноябрь 2006 года запланировано открытие ТК Metro Cash & Carry. По информации компании, строитель­ство ведется с июня этого года. Мэрия выделила ритейлеру на правах аренды на 4 года и 10 месяцев очень удачный участок, считают аналитики рынка, – 6 га территории бывшего ПО «Стрела» по ул. Терешковой. Общая площадь комплекса превысит 10 тыс. кв. м, торговая – 6500 кв. м. Инвестиции в новый торговый центр составят 16–18 млн. евро.
Из федеральных сетей в Оренбурге представлены только «Патэрсон» (компания работает в регионе по франчайзингу) и «Магнит». Также в городе открыты несколько магазинов уфимской сети «Полушка», местной сети «Орбита» (принадлежит оренбургской компании «Коминком»).
К марту 2007 года в Степном поселке на Шарлыкском шоссе должен начать работу ТРК «Алые паруса», маркетинговым агентом которого является компания Ross Management. Концепция ТРК находится в стадии разработки, однако сегодня уже известно, что одним из якорных арендаторов станет «Перекресток». Площадь центра составит 80 тыс. кв. м. Ставки аренды – от $120 до $1200/кв. м в год.
Еще одна федеральная компания заявила о своих намерениях предпринять экспансию в Оренбург. Astoria Group планирует инвестировать $70 млн. и до конца 2008 года построить в городе ТРК площадью 50 тыс. кв. м на главном въезде в город – со стороны аэропорта. На территории комплекса разместятся, в частности, несколько супермаркетов, кинозалы, рестораны, сообщают в компании.
Кроме того, существенно изменится в ближайшее время и пул спортивно-концертных площадок города. На пр. Гагарина идет строительство крупнейшего в области спортивно-культурного комплекса «Оренбуржье» стоимостью $30 млн. Финансирование проекта разделили между собой власти, структуры ТНК-BP и УГМК (Уральский горно-металлургический комбинат). Стороны пока не решили, кто будет основным владельцем комплекса. Общая площадь его составит 25 тыс. кв. м, в СКК будут размещаться концертный зал-стадион на 4700 мест, спортивные секции, фитнес-клуб.
Однако судьба не всех проектов последних лет складывалась удачно. Так, одним из недостроев стал торгово-административно-сервисный комплекс «Атриум». В центре города, на ул. Советской, в 2002 году началось строительство подземного торгового центра, предусматривающего наличие пяти подземных этажей, включающих парковку, сеть ресторанов и других развлекательных заведений, а также большие торговые площади для бутиков. Общая площадь по проекту составляет 23 тыс. кв. м.
О своем желании арендовать в ТЦ «Атриум» площади заявляли торговые сети «Техносила», «Перекресток» и «Спортмастер». Сменилось уже несколько инвесторов, однако спустя 4 года ТЦ так и остался котлованом, и теперь это место в народе называют «могилой мэра».

Офисы
Объекты офисной недвижимости в городе – это, как правило, здания бывших НИИ, которые сдают пустующие площади от $130 до $750/кв. м в год.
Одним из офисных проектов является бизнес-центр на ул. Томилинской. 3-этажное здание площадью 2 тыс. кв. м, по­строенное около 45 лет назад, выкупил в 2000 году «Уралстройсервис». Новые владельцы провели реконструкцию и сдают помещения по цене $155/кв. м в год.
Осенью 2006 года должен быть сдан в эксплуатацию бизнес-центр класса В по ул. Ленинской. Завод ЖБИ выкупил 16-этажное недостроенное здание в центре города, «понизил» его до 12-го этажа и сейчас проводит рекон­струкцию. Инвестиции на сегодняшний день составили 180 млн. руб.

Склады
Складская недвижимость представлена помещениями, оставшимися в наслед­ство от Советского Союза. Новых логистических проектов в Оренбурге не строилось и не планируется. По словам местных риелторов, предложение по складским помещениям существенно превышает спрос.
Кроме того, большая часть арендаторов складов стремится их перепрофилировать и открыть там автомойки, автосервисы, магазины и пр. Непосредственно под складские помещения площади снимают довольно мало, отмечают риелторы.
Аренда неотапливаемого склада стоит $26/кв. м в год, отапливаемый обойдется в $45/кв. м в год.