Петрозаводск: в ожидании инвесторов

Выгодное стояние
Основание Петрозаводска относят к 1703 г., когда по инициативе Петра I на территории Карелии была по­­строена группа Олонецких горных заводов (Петровский, Повенецкий, Алексеевский, Кончезерский), сыгравшая во время Северной войны 1700–1721 гг. важную роль в обеспечении русской армии и флота пушками, ружьями и другим снаряжением. Петровский завод дал жизнь одноименной слободе, выросшей в дальнейшем в г. Петрозаводск.
«Наш город расположен на берегу Онежского озера и по системе каналов имеет выход в Балтийское, Баренцево, Каспийское и Черное моря, – рассказывает глава город­ского округа Петрозаводска Владимир Масляков. – Сравнительно небольшие расстояния до Москвы (1091 км), Санкт-Петербурга (412 км) и границы Европейского Союза (до Финляндии 350 км) также обусловливают привлекательность Петрозаводска для инвесторов».
Власти Карелии считают Петрозаводск основной инвестиционной площадкой республики. Как отмечают в Blackwood, город располагает значительными ресурсами для развития, однако используются они неэффективно. Инвестиционная привлекательность столицы Карелии снижается за счет нехватки подготовленных земельных участков для коммерческого строительства, необеспеченности инженерной инфраструктурой, а также неразвитости транспортных коммуникаций. По мере решения этих проблем интерес к региону будет возрастать.

Ритейлеры идут
Рынок торговой недвижимости в Пет­розаводске находится на начальной стадии развития. «Привлечение инвестиций федеральных компаний здесь началось с 2006 г. (первым открылся компьютерный центр «Кей» площадью в 1,2 тыс. кв. м), – говорит Алексей Бобров, директор по развитию и строительству компании «Лента». – В крупном формате представлены гипермаркет «Сигма» и магазин формата Cash & Carry «Мега» (владелец последнего – петербургская компания «Находка»). Глобальных и федеральных игроков в Петрозаводске пока нет».
Среди крупнейших торговых сетей города можно выделить сети супермаркетов «Ариана» и «Лотос», сеть магазинов самообслуживания «Бородинский», продуктовые магазины ИП Багиров, сеть магазинов бытовой химии «Летбытхим», сеть магазинов фототоваров «Фото Мир», сеть магазинов «Торнадо». Традиционно первыми из федеральных ритейлеров город освоили торговцы бытовой техникой и электроникой («Эльдорадо», «Эксперт») и сотовые операторы («Евросеть», «Связной», Dixis). Среди других существующих торговых объектов можно отметить (кроме приведенных в табл. 2) ТЦ «Гоголевский», ТД «Московский», ТЦ «МаксиМ», ТД «Звезда», ТД «Бородинский» и ТД «Рик».
По мнению специалистов Blackwood, среди трендов торговой недвижимости Петрозаводска можно назвать приход столичных инвесторов, их участие в обновлении инфраструктуры города, экспансию крупных торговых сетей из других регионов и нехватку качественных торговых площадей.
Сегодня на одну тысячу жителей Пет­розаводска приходится 469,9 кв. м торговых площадей. Несмотря на рас­пространенное мнение о перенасыщенности города торговыми площадями, в мэрии понимают, что впечатление это мнимое. «Я бы не согласился с распространенной идеей о том, что город перенасыщен торговыми площадями, – подчеркивает Владимир Масляков. – По опыту Финляндии мы знаем, что в небольшом 30-тысячном городке может успешно работать несколько крупных ТЦ».
О готовности работать в крупном формате заявили и местные девелоперы. Торговый холдинг «Лотос» в 2004 г. открыл гипермаркет «Сигма». Гипермаркет разместился на площади 9,5 тыс. кв. м и предлагает своим покупателям более 20 тыс. наименований товаров. «Огромное желто-серое здание, вместительная парковка, разнообразие товаров и услуг – это уровень торговых гипермаркетов Москвы и Санкт-Петербурга», – заявляют владельцы гипермаркета. Холдинг планировал открытие еще одного гипермаркета под этой маркой, но процесс на сегодняшний день остановлен городскими властями по причине размещения торгового комплекса на главных спортивных лыжных трассах города.
Тем временем федеральные ритейлеры приступили к экспансии Петрозаводска.
В июне 2007 г. в здании компьютерного центра «Кей» открылся супермаркет бытовой техники и электроники «Телемакс». В центре Петрозаводска строится типовой гипермаркет «Лента» площадью 9 тыс. кв. м. «Как и большинство других гипермаркетов «Лента», здание будет одноэтажным, – сообщает Алексей Бобров. – Перед торговым комплексом расположится парковка на 500 машин, что особенно важно для Петрозаводска, где количе­ство автомобилей на душу населения даже выше, чем в Санкт-Петербур­ге». В ассортименте магазина более 13 тыс. наименований продукции.
Как и в других торговых комплексах «Лента», в прикассовой зоне будут расположены помещения арендаторов: аптека, салон сотовой связи, химчистка и проч. Арендная ставка составит $460–1380/кв. м в год в зависимости от площади и вида деятельности. По словам г-на Боброва, конкурентов «Ленты» в Петрозаводске нет: «Сигма» очень похож по визуальному стилю, но по формату мы разные».
Кроме того, в июне этого года на пр-те Ленина началось строительст­во общественно-торгового центра. Его площадь составит более 40 тыс. кв. м: торговая галерея, фуд-корт, мультиплекс, детские игровые комнаты, панорамный лифт и прочие элементы красивой жизни. Инвестирует проект в размере $50 млн «Дуглас Консалтинг». Строительство планируется завершить через два года.
В этом году компания «Ташир» приступит к возведению в Петрозаводске торгового центра площадью 45 тыс. кв. м. Впрочем, ритейлеров пускают в город не просто так, традиционно городские власти накладывают на них ряд обременений. К примеру, за счет финансово-промышленной группы «Ташир» до конца этого года в 30 детских садах будут установлены со­временные игровые комплексы.
Центр города представляет собой зону стрит-ретейла. Здесь размещаются кафе, магазины одежды, бытовой техники, обуви и сотовые операторы. Ощущается явная нехватка предприятий быстрого питания. Едва ли не единст­венная подобная точка общепита – «Чайная ложка» (Санкт-Петербург) – была открыта по инициативе мэра.
Основными улицами, где активно размещается стрит-ретейл, являются пр-т Ленина, пл. Кирова и ул. Кирова, пр-т Невского и улицы, прилегающие к пр-ту Ленина. Как отметила директор АН «Десятая линия» Людмила Николаева, арендная ставка здесь составляет $370–920/кв. м в год. Цена продажи квартир на первых этажах зданий, выведенных из жилого фонда, – $2 тыс./кв. м. В спальных районах, таких как Древлянка, ключевая, ставка составляет $180–280/кв. м в год.

Джентльменский набор
«Cегодня у нас нет современных бизнес-центров, – констатирует глава Петрозаводска Владимир Масляков. – Тем не менее здесь ситуация хоть и медленно, но меняется. В рамках проекта «Онега Палас» строятся офисные помещения, которые займут первые четыре этажа комплекса». Кроме того, проектируется еще один бизнес-центр класса В. Но этого мало, уверен г-н Масляков: «Я полагаю, что нехватка высококлассных офисных помещений, в свою очередь, тормозит и развитие бизнеса. Компании хотят получить комфортные условия для работы и готовы платить за это, но многие пока не могут найти требуемых помещений».
В IV квартале 2007 г. инвестиционная компания «МАРР Капитал» завершит в Петрозаводске строительство офисно-гостиничного комплекса «Онега Палас». По словам генерального директора компании «МАРР Капитал» Руслана Сафина, «выбор этого региона в качестве объекта для инвестиций обусловлен тем, что офисный и гостиничный рынок Петрозаводска далек от насыщения, а состав и структура номерного фонда города явно не соответствуют динамике прироста туристического потока».
Общая площадь 14-этажного здания – 15,5 тыс. кв. м, из них 6,2 тыс. кв. м займет четырехзвездочная гостиница. В номерном фонде гостиницы будет 69 стандартных номеров, 28 – категории сьюпериор, а также двухкомнатные люксы и апар­таменты. Первые четыре этажа комплекса отведут под офисную зону. Объем инвестиций в проект составит $26,5 млн. Помимо 102 номеров с видом на Онежское озеро в комплекс войдут два конференц-зала на 75 и 100 мест, рестораны, а также спортивно-оздоровительный комплекс с салоном красоты и СПА.
В Петрозаводске высококлассные офисы пока отсутствуют, однако уже появились местные управляющие компании. «Консалтинг-Инвест» была создана три года назад владельцами офисных зданий для управления этими объектами. «Мы управляем несколькими объектами – бизнес-центрами, ТЦ, склад­скими объектами – всего 9 зда­ний, – сообщил заместитель генерального директора УК «Консалтинг-Инвест» Константин Соколов. – Однако сегодня портфель объектов пополняется уже за счет сторонних объектов». По сути, сегодня это полноценная УК регионального уровня. В ее функции входит подбор арендаторов, удержание помещения для арендатора, контроль за состоянием здания, сбор арендной платы. УК вычитает определенный процент в качестве оплаты своих услуг. Конкуренцию им составляет пока только одна местная УК «Бизнес-центр». Тем не менее через несколько лет Константин Соколов ожидает серьезного ужесточения конкуренции в этом сегменте.
Сегодня средний джентльмен­ский офисный набор в Петрозаводске включает в себя отремонтированное помещение с мебелью или без таковой, подведенные коммуникации (Интернет, телефонная линия) и клининг. Арендная ставка – $230/кв. м в год в спальных районах. В центре города – $325–1150/кв. м в год.

Наскладировали
Складской сектор представляет собой объекты постройки совет­ских времен разной степени изношенности и с различным набором услуг. «Современных логистических комплексов в городе нет, – отмечает Владимир Масляков, – однако по­­требность в этом острейшая. У нас около сотни мелких и средних оптовиков, которые используют приспособленные складские помещения еще советской постройки. Аренда таких помещений небольшая, но и условия хранения соответствующие». Крупные ритейлеры, приходящие в Петрозаводск, решают эту проблему по-своему и используют склады собст­венной постройки при ТЦ, не ожидая встретить здесь современный логистический комплекс. Власти надеются, что приход крупных сетевиков заставит в ближайшем будущем развиваться и этот сектор. Арендная ставка – $23–140/кв. м в год.

Сезонные гости
Сегодня в Петрозаводске работают 18 гостиниц (см. табл. 2), общий объем номерного фонда составляет 578 номеров и 1048 койко-мест. При этом большинство гостиниц города небольшие – до 20–25 номеров. Две гостинцы – «Северная» и «Карелия» – составляют почти половину номерного фонда Петрозаводска. По информации местных участников рынка, за последние три года с вводом новых отелей количество номеров увеличилось на 30%, в то время как количество гостей города увеличилось лишь на 10–15%.
Гостиница «Северная» находится в самом центре города. В настоящее время здание арендовано «Интуристом» у местной админист­рации. Однако вскоре компания собирается выкупить отель. Мэр не возражает: пусть приезжают, устроим аукцион и с радостью продадим. Среднегодовой уровень наполняемости номеров составляет 55–60%. «Северная» позиционируется как отель 2+*. В гостинице 176 номеров. Кроме того, в гостинице по просьбе местной администрации выделен так называемый социальный блок (40 но­­меров) с удобствами на этаже, предназначенный для командированных эконом-класса. Подчас постояльцами в таких номерах бывают руководители районов и предприятий, где предусмотрены небольшие командировочные. Номер стоит здесь от 500 руб. в сутки.
Руководство «Северной» не опасается конкуренции со стороны строящегося «Онега Палас», поскольку отели будут работать в разных ценовых нишах.
В 2005 г. в отеле «Карелия» была закончена реконструкция, и сегодня здесь предлагают наиболее высокий уровень комфорта в Петрозаводске. В гостинице 138 номеров, 2 конференц-зала, ресторан. Стоимость проживания 2950–11 950 руб. в сутки.
По мнению некотрых участников рынка, в городе наблюдается некоторая номерная избыточность, особенно в период межсезонья. И с появлением новых проектов эта проблема будет только усугубляться, считают они. Однако городские власти уверены в обратном: не хватает гостиниц эконом-класса, да и высококлассных можно бы добавить, к примеру, упоминавшийся «Онега-Палас». Кроме того, в течение 1,5–2 лет в Петрозаводске откроются 2–3 гос­­тиницы до 30 номеров каждая. Также высокими темпами растет количест­во турбаз, санаториев, баз отдыха. Турфирмы активно используют этот сектор для размещения отдельных туристических групп. Эксперты рынка полагают, что в будущем конкуренция на рынке гостиничной недвижимости будет только усиливаться.
Коммерческая недвижимость Петрозводска сегодня только начинает развиваться, местные власти позитивно относятся к внешним дружественным проникновениям, однако специалисты рынка отмечают, что, несмотря на многие позитивные изменения и тенденции, условия для массового прихода инвесторов еще не созданы. Коммерческая недвижимость города не развита, в то время как потенциальный спрос на качественные торговые объекты сущест­вует.