Обзор рынка офисной недвижимости Челябинска

ММЦ «Челябинск-Москва»

В международной практике офисные помещения принято делить на категории – согласно строгому набору признаков. Всего 4 основных категории А, В,С и D, которые подразделяются на классы А1, А2, А3, В1 и В2.
Класс «А» – это «рабочие офисы» международного класса.
Класс «В1» - это полностью реконструированное здание с косметическим ремонтом западного стандарта, с круглосуточной охраной, с наземной парковкой, с хорошей службой эксплуатации и размером занимаемых арендатором офисных площадей не менее 500 кв.м.
Класс «В2» - косметический ремонт класса «С», неэффективная планировка (коридорная система), операционные услуги на минимальном уровне.
Класс «С» - типичное институтское здание советского периода в состоянии «без ремонта».

В последние годы общероссийский рынок офисной недвижимости претерпел значительные изменения. С каждым годом спрос на офисные помещения возрастает на 10-20 % и существенно превышает предложение (примерно в 1,5 раза). Растет спрос и предложение на офисные помещения международного качества, класса «А». Спрос на аренду коммерческой недвижимости гораздо выше покупательского спроса.
Как складывается ситуация на региональном рынке? Какова общая величина и структура спроса? Какие изменения (тенденции) намечаются на рынке коммерческой недвижимости г. Челябинска? В рамках решения поставленных вопросов сотрудниками Агентства развития бизнеса был подготовлен обзор рынка офисной недвижимости, в ходе которого было опрошено 100 предприятий нашего города с численностью сотрудников от 2 до 500.

Офисная недвижимость - структура спроса
Сегодня на Челябинском рынке офисной недвижимости сложилась следующая ситуация: покупательский спрос на объекты коммерческой недвижимости почти в 3 раза ниже, чем спрос на аренду – 25 и 75 % из числа опрошенных соответственно. При этом приобретают в собственность, в основном, офисные помещения в отдельно стоящих зданиях (квартиры на первых этажах жилых домов, либо нежилые помещения, занимаемые одной-тремя компаниями) – 22%. Арендуют же помещения, наоборот, в офисных зданиях – 54%.
По данным исследования сегодня большую долю офисных помещений, представленных на рынке г. Челябинска, составляют предложения вторичного рынка коммерческой недвижимости – это полностью или частично реконструированные здания (72%). Доля первичного рынка офисной недвижимости составляет на сегодня всего лишь 9%. Сейчас инвесторы отдают предпочтение реконструкции зданий, а не строительству новых. По сравнению с новым строительством это требует минимальных финансовых затрат и меньших временных потерь при согласовании документов. Как правило, это наиболее востребованные офисы на рынке Челябинска класса «В2» и «С».
60% от всей приобретенной или арендуемой предприятиями Челябинска офисной площади – это офисные помещения с косметическим ремонтом, не соответствующим западным стандартам. Процент офисных площадей с косметическим ремонтом западного стандарта составил 12%. По-прежнему, на местном рынке недвижимости остается немало офисных зданий в состоянии «без ремонта» - 28%.
Систему планировки большинства офисных помещений на рынке нашего города также нельзя назвать совершенной. Как правило, это коридорная система, и доля таких офисных помещений составляет 85%. Эффективной планировкой считается рациональное расположение опорных колонн, расстояние между которыми не менее 6-ти метров и таких помещений на рынке Челябинска всего чуть более 8%.

Таким образом, исследование показало, что офисных помещений класса «А» на рынке г. Челябинска сегодня практически нет. Небольшая доля офисной недвижимости – это помещения класса «В1» – 10%. Большую часть офисной недвижимости нашего города можно отнести к категории класса «В2» – около 49%. При этом 38% от числа всех офисных помещений, представленных на рынке г. Челябинска, принадлежат к классу «С».

Инфраструктура офисных помещений
В основном, все офисные помещения, представленные на Челябинском рынке недвижимости, оборудованы минимальным набором средств для обеспечения полноценной работы компании-арендатора, а именно: телекоммуникациями (87% предприятий), круглосуточной или иными видами охраны (71%), наземной парковкой (80%), достаточно удобными подъездными путями (80%), транспортными магистралями вблизи офисного помещения (85%), операционными услугами (лифтовое хозяйство, обслуживание мест общего пользования) – 45%. К сожалению, столь важными для «рабочего офиса» средствами телекоммуникации обеспечены на сегодня не все местные компании.

Недостатки офисной недвижимости
Респонденты отмечают следующие недостатки приобретенной или арендованной офисной недвижимости: большинство арендаторов, а также собственников не устраивает высокая стоимость офисных помещений. Многие из опрошенных отмечают неудовлетворительное техническое состояние здания, неэффективную систему планировки и недостаточный размер офисных помещений.

Площадь офисных помещений
Предприятия г. Челябинска можно назвать мелкими арендаторами и собственниками. К ним, по мнению специалистов, относятся компании, занимающие офис менее 1000 кв. м. Наиболее популярный на рынке офисной недвижимости г.Челябинска метраж составляет от 20 до 100 кв. м. (63%). Доля занимаемых помещений площадью от 100 до 500 кв. м. составляет 27%, от 500 до 1000 – 5%. Крупных арендаторов и собственников, занимающих более 1000 кв.м., среди опрошенных менее 5%.
В среднем, каждое отдельное предприятие нашего города занимает 255 кв.м. При этом на 5 кв. м. приходится чуть более одного рабочего места, а на каждый этаж приходится более чем один арендатор. Средняя площадь приобретаемых в собственность офисных помещений, составляет около 500 кв. м., арендуемых – около 100 кв.м.

Динамика спроса на офисные помещения
Однако не следует забывать, что существует и потенциальный спрос арендаторов на объекты офисной недвижимости. Анализ результатов исследования показал, что 20% предприятий г. Челябинска от числа опрошенных планируют переезд в новое офисное помещение до конца 2004 года. Еще 10 % предприятий планируют приобрести или арендовать дополнительные офисные помещения в текущем году. Один из решающих факторов, побуждающих компании купить (арендовать) новый офис или дополнительные офисные помещения – расширение компании или объединение всех подразделений компании в одном офисе. Именно эту причину в качестве первостепенной указало большинство респондентов – 70% из числа тех компаний, которые планируют переезд в новый офис, либо приобретение дополнительного офисного помещения.
При этом максимальная площадь офисных помещений, в которой нуждаются сегодня арендаторы и собственники, опять же не превышает 1000 кв. м. и составляет, в среднем, 200 кв. метров.
Однако, наметились некоторые серьезные изменения в соотношении между покупательским спросом и спросом на аренду: приобрести в собственность офисные площади намерены 56% предприятий из тех, кто планирует переезд, в то время как аренду офисных помещений планируют 40 % компаний. Это можно объяснить тем, что многие компании стремятся уйти от привычной аренды помещений в НИИ и ведомственных зданиях. Причины, как правило, экономические: рост арендных ставок, а также желание обезопасить свой бизнес, т.к. в подобных офисных зданиях права собственности, как правило, до конца не определены. Многие уже столкнулись с тем, что арендодатель в одностороннем порядке расторгал договор аренды. Также компании, не обладающие крупными бюджетами, при поиске помещения под офис очень часто стали рассматривать варианты приобретения квартир на первых этажах жилых домов. В основном, спрос предприятий г.Челябинска на офисную недвижимость будет обеспечен помещениями среднего класса. Что касается офисов «экстра-класса», потенциал для его расширения ограничен – спрос на такие помещения на рынке г. Челябинска на сегодняшний день чрезвычайно низкий.

Данный обзор рынка защищен законом об авторском праве РФ. Перепечатка допускается и приветствуется при условии сохранения содержания статьи с указанием на источник - ММЦ «Челябинск-Москва».
Допускается и приветствуется копирование в онлайновых изданиях при условии сохранения HTML-форматирования "как есть".
Маркетинговые исследования, обзоры рынков
март 2004

Обзор рынка офисной недвижимости Челябинска был проведен в феврале-марте 2004 года ММЦ «Челябинск-Москва». В исследовании приняло участие 100 предприятий нашего города.